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海外投资报告 | 嗅觉敏锐的投资大佬们正在悄悄把手伸向越南

作者:陈扬 来源:未知 发布日期:2017-12-19

 

 

在国内各方都积极响应“房子是用来住的,不是用来炒的”的基调下,17年国内房地产市场又迎来新一轮的调控,限购、限贷、限卖、提高贷款利率等措施层出不穷,一线城市房地产再次成交冷淡;在去杠杆、限通道、赎委外的系列监管下,资本市场风声鹤唳,股债期“三国杀”。

 

存量资金如何投资,大类资产如何配置?成为当前高净值人群及机构投资者的困扰。我们调研时发现,一些嗅觉敏锐的投资大亨们早已看到发展中国家的海外房产配置的价值洼地。

 

经过对对越南房地产市场进行了考察,下面是我们出的一份详尽考察报告,供投资者、机构、市场参考。

 

 

越南房地产投资市场投研报告全文如下

 

越南,一个高速发展的国家,一个GDP增速可能超越中国,成为NO.1的国家呈现在我们眼前。

 

初听越南,一般都会想到“越战”、越南从40多年前的越战结束后进行的长久奋斗历程,越南经济过去主要依靠农业,增长率仅有2.8%,1986年越共开始“革新开放”。2015年越南国内生产总值(GDP)达到2026亿美元,人均GDP达到2185美元,2016年的经济增长率为6.2%。服务业成为越南经济的支柱,占GDP的40.92%,接下来是工业和农业。

 

越南方面的资料显示,截至2016年11月,美国是越南第九大外国投资商,投资额100.7亿美元,美国市场是越南产品的第九大出口地,出口额5.71亿美元。

越南,早已不是十年前的中国

 

▌重要历史事件时间轴

 

 

 

外国投资对越南经济发展起着举足轻重的作用,为越南经济社会发展做出来巨大贡献。近年来越南政府采取一些列措施,如修改对外投资政策、革新促进投资工作等以改善投资环境、吸引外商投资。

 

越南的经济发展目前正处于加强投资合作的阶段,需要更多外资进入。我国企业应抓住越南需要外资的机遇,加快走出去步伐,拓展与越南的合作。

 

 

 
 
 
 
经济长期稳定增长、人民生活水平提高

 

 

1978年中国实行改革开放, 近40年来经济不断发展,国际影响力持续提升。1986年越南学习中国实行革新开放,经济同样快速发展,GDP增速长期保持世界第三,大概率在6%-7%区间且运行平稳。

 

近年来中国人口老龄化加剧、产能过剩等问题突出,宏观经济增长将会长期保持L型,而越南经济增长势头强劲,在未来5到10年之内,越南GDP增速或将超过中国、印度,位居世界第一。通过10年前后中越GDP增速的对比分析来看,当前的越南GDP增速大概率对齐中国10年前增速,当前中国就是10年之后的越南。

 

 

近10年来我国人民生活水平不断提高,人均GDP增速也呈陡峭趋势,2016年人均GDP为8866美元,按照当前人均GDP增速,2017年中国人均GDP将有望破万。

 

目前来看越南人均GDP仅为中国的1/4,但是10年前后的对比分析来看,中越人均GDP匹配程度相对较高,中国人均GDP于10年之前爆发,同样为集中力量办大事,同样为革新开放,同样是社会主义市场经济的越南,人均GDP的爆发或就在眼前。

 

 

 
 
 
 
劳动力资源丰富,城镇化发展空间大   

 

 

 

越南是一个年轻的国家,近1亿的人口中约有70%年龄为15~64岁,约60%的人口为15~55岁。越南自2006年以来15-64岁人口占比逐年增加,且增加速度呈现小幅上行,预计未来5-10年越南15-64岁人口占比将会达到72%左右。

 

近年来国内劳动力成本提升,人口红利逐渐消失,外资投资建厂意愿减弱,产业转移明显,而具有丰富劳动力资源的越南却越来越得到国际投资家的青睐。

 

越南当前的人均工资仅为国内的1/3,当前越南工资水平就是10年前的中国水平,未来10年必是越南人均工资不断提高的10年,必是越南人民奔小康的10年。

 

 

越南是一个城镇化发展潜力巨大的国家,当前越南城镇化率仅为35%,相当于2000年时的中国,在越南大力引进外资,大力发展基建,大力推荐城市化建设之际,越南的城镇化水平将会逐年增加。

 

 

 
 
 
 
进出口结构优化,对外经贸迅速发展   

 

 

 

近年来越南积极参加国际自由贸易组织,不论是APEC(亚洲太平洋经济合作组织)、AEC(东盟经济共同体),还是WTO(世界贸易组织)、TPP(环太平洋伙伴关系协定);2018年的EVFTA(越南—欧盟自贸区)将生效,报道称,EVFTA生效后,越南将有86%的商品出口欧盟享受零关税,相当于越南对欧盟出口额的70%。

 

越南积极对外开放使得越南外资利用和进出口结构不断优化,2016年越南获得158亿美元外国直接投资(FDI),较2015年增长9%,外商直接投资净流入也超过100亿美元;越南出口结构也由10年前的原油、大米、等农业资源主导优化为手机及零部件、电子机械等工业品主导。

 

 

近年来中越经贸、政治往来密切,中国已连续十二年成为越南第一大贸易伙伴,最新数据显示 2016年,中越双边贸易额达到982亿美元,再创历史新高,中国自越南进口371亿美元,同比增幅高达24.5%,向越南出口611亿美元。

 

越南已经超过马来西亚成为我国在东盟中的最大贸易伙伴。因经济体量有较大差异,目前越南进出口总额相较中国仍然较少,不过对比10前后增速数据,当前越南进出口总额增速走势与10年前中国增速走势极其相似。

 

 

 

 
 
 
 
互联网通讯业发达,出行交通偏好摩托车

 

 

 

越南移动手机渗透率高达140%,达1.40亿台;智能手机数2200万+,智能手机普及率23.25%。OPPO、小米、魅族等国产品牌在越南比较火爆。

 

越南的互联网普及率在逐年攀升,2015年为53%越南的网民主要集中在15岁-35岁之间,移动互联网普及率34%左右,75%用户为男性,为东南亚整体最高值。相较中国55%左右的互联网普及率,110%左右的手机渗透率越南互联通讯市场较为发达。 

 

因越南城市的公交少,单行道多,而且街巷较窄,越南人民多选择摩托车代步,人均汽车拥有量仅为3%。作为名副其实的第一摩托王国,虽然庞大数量的摩托车几乎堆满任何大城市,但是越南人摩托车车技娴熟,出行必带头盔,认真遵循交通规则,很少发生交通事故。此外,穿着时尚、身材娇媚的越南摩托车女骑手更是一道亮丽的风景线。

 

此外,越南人均汽车拥有量较低,仅为3%,相较中国20%的人均拥有量,越南汽车行业发展潜力巨大。

 

 

 

 
 
 
 
越南的胡志明市相当于中国的上海  

 

 

 

● 东方巴黎,旅游胜地:

 

 

胡志明市

旧称“西贡”,曾长期作为法国殖民地,十九世纪末为东南亚著名港口和米市,1955年后为“南越”首都,1975年,“北越”统一全国后,为纪念越南共产党的主要创立者胡志明,便将西贡改名为“胡志明市”。

 

 

● 四通八达,往来便捷

 

 

胡志明市为越南南方最重要的交通枢纽,有越南最大的内河港口,可停泊5万吨级货轮,年吞吐量可达400万个标箱,约占全国集装箱吞吐量的45%。铁路可通往国内其他大中城市,公路也可以通往全国各地,经公路或水路可通往柬埔寨和老挝。

 

 

 

胡志明市现今正在进行重要的城市改建和基础设施建设,城市规划在进行重新设计和布局,基础交通设计建设、卫星城建设正逐步推进。

 

 

● 经济龙头,开放前沿

 

 

胡志明市是越南的经济贸易中心也是最大的城市,面积2095平方公里,人口约1200万,不到13%的人口却创造了越南近20%的GDP。

 

近年来在越南全国总体经济稳定增长的大背景下,胡志明市承接了全国经济发展龙头势头,绝大部分经济指标均超额完成,巩固了全国经济中心地位。

 

 

具体经济结构层面,2016年数据统计,胡志明市全年地方国民生产总值(GRDP)1024万亿越盾(约454亿美元),人均GRDP达到1.215亿越盾(约5428美元),创5年来最大增幅。全年出口额318亿美元,同比增长5.2%,若不计原油部分,全年出口额292.3亿美元,同比增长10%。

 

中国位居胡志明市出口额第二位,出口额53.9亿美元,同比增长38.7%。全年进口额378.6亿美元,同比增长12.4%,中国位居胡志明市进口额首位,进口额78亿美元,占进口总额的23.7%。(数据来源:中国驻胡志明市总领事馆)

 

 

 

作为越南全国经济龙头,近5年数据表明胡志明市经济增长幅度平均约为全国的1.6倍,人均GDP平均约为全国2.3倍。对比上海经济数据,2000年到2004年上海市GDP增速平均为全国的1.28倍,上海市人均GDP平均为全国的3.7倍。近年来胡志明市的强劲发展和2000-2004年的上海是何等的相像。

 

 

 
 
 
 
价值洼地,投资可选

 

 

 

2011-2013年期间,越南房地产泡沫破裂,房地产价格平均下跌30%,胡志明市更是下跌50%以上,但其普通住宅楼价格仍维持1300-1500美元/平方米。

 

2014-2015年期间,一方面,越南政府对银行金融系统进行整顿,一些小银行被合并重组,有效解决因房地产泡沫破裂导致的坏账增加,金融风险凸显等问题。

 

另一方面,在经济金融逐渐复苏之时越南政府决议再次启动房地产市场。2014年越南政府推出30万亿越南盾的一揽子购房计划,支持贫困者、国家公务员贷款购房,国内需求猛增;2015年7月,越南新修订《住房法》允许外国投资者购买越南房产。随着这两大政策的颁布和实时越南房地产市场开始复苏,房地产市场量价齐升。

 

 

 

据最新市场统计,胡志明是高档住宅平均价格为5000~6000美元/平方米,普通住宅平均价格2000美元/平方米,学区房平均价格2500~3500美元/平方米,正在开发期房平均价格1500~2200美元/平方米。随着越南的开放程度不断提高、经济不断发展,外企投资将会逐年增加,对中高端楼盘的需求将会持续增加。

 

 

胡志明市房产最大的优势就是相对较低的房价和极具竞争力的租售比率,平均房价约为2200美元/平方米,远低于东南亚其他主流城市的价格,中高端房产均价约为马尼拉房价的一半,也低于柬埔寨的房价。相较世界各国主要城市,胡志明市房屋租金收益率较高,约在6%-7%。

 

租房需求方主要为外企职工、城市高级白领、来胡志明市旅游人员,租房需求较为稳定,房屋出租率常年稳定在90%左右。

 

 

以靠近主城区一区的Binh Thanh区房屋租售为例,一套75平方米公寓,平均售价15万美元,对外出租800美元/月,每年收益0.96万美元,房屋租金收益率为6.4%,约15年收回成本。(数据来源:VIPorperty)

 

 

胡志明市作为越南实际上的经济中心,房价越靠近市中心越贵,均价4000美元/㎡,郊区也要1700美元/㎡。在郊区买一间apartment的屋子大概需要准备80-100万人民币。已经比很多中国二线城市房价要高了。

 

 

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